東京の都心のど真ん中にマイホームを持つならどこが良いでしょうか。
もし唸るほどお金があるのであれば、国内有数の超高級住宅に豪邸億ションやお屋敷を購入できるでしょう。
ですが、夫婦で頑張って世帯収入1000万円〜2000万円くらいのミドルハイ層とでも言う層が買える6000〜8000万円台の住宅が、果たして都心の真ん中にあるのでしょうか。
都心のど真ん中
都心のど真ん中とはどこを指すのか、一つの明確な定義というものは存在しませんが、都心２区、あるいは都心６区という括り方が不動産関連の話をする時には一般的です。
都心２区とは千代田区と中央区を指します。
皇居を擁する千代田区と、東京駅を擁する中央区ですね。
その２つに隣接４区（新宿区、文京区、渋谷区、港区）を追加した括り方を都心６区と言います。
今回はこの都心６区の住宅地事情を素人ながら統計情報を交えて見ていきたいと思います。
とその前に、まずは東京都全体で直近５年間の分譲住宅着工戸数がどう変遷しているのか見てみましょう。
東京都 新設分譲住宅着工戸数の変遷
直近の5年間に東京都で着工された分譲住宅の戸数の変遷を見てみます。
マンションの着工戸数は平成28年度をピークになだらかに概ね右肩下がりです。
一方、戸建は平成30年度がピークで、その後、マンションよりもゆっくりペースで着工戸数が減っています。
令和2年度は新型コロナウイルスによるパンデミックの影響が多少なりともあると思いますが、そうでなくても着工戸数は減少傾向にあったように見えます。
東京都 世帯数の変遷
一方で東京都の世帯数の推移はどうでしょうか。
都が発表している統計によると、平成31年から令和2年にかけて、東京都全体では人口・世帯数ともに微増。
新築の住宅はマンションも戸建も減っているのに、世帯数は増加。
この事実だけを見れば、素人の単純な考察ですが、需給バランスが取れていないので、東京都の住宅価格はまだまだ上昇していきそうです。
また、住宅の希少価値が上がっていきますので、気に入った物件があればすぐにアクションしないと買えなくなってしまいそうです。
都心２区：千代田区、中央区の世帯数の変遷
それでは都内２３区のエリアごとに世帯数の推移を見てみます。
まずは都心２区として括られる千代田区と中央区です。
千代田区
千代田区はそもそもの世帯数が少ない政府官庁やオフィスが多い区ではありますが、直近の８年間の世帯数は右肩上がりです。
千代田区は皇居エリア、霞ヶ関エリア、丸の内エリア、神保町・お茶の水エリア、神田・秋葉原エリア、麹町・半蔵門エリアに分けられます。
このうち、麹町・半蔵門エリアは日本有数のお金持ちがお住まいになる超高級億ションが番町エリアを中心に急激に増えています。
やはりお隣は皇居というだけあり、雅な雰囲気が漂うエリアです。
中央区
中央区は湾岸エリアを中心に超高層タワーマンションが乱立し、一気に人口を増えていることでしょうという印象そのままに、実際に世帯数は大きなカーブを描いて右肩上がりの状態が続いています。
中央区は日本橋、銀座、築地、人形町、佃・月島のエリアに分けられます。
中央区の住民というと、築地、人形町あたりの江戸っ子情緒溢れるエリアに代々住んでいる方々と、佃・月島エリアのタワーマンションに住む新しい住民の二通りがいる印象です。
都心２区の世帯数の変遷
2020年から2021年にかけても世帯数の上昇が続いているところを見ますと、都心２区については新型コロナ感染拡大による都心離れの影響は特になさそうです。
2014年と2021年の世帯数を比較すると、中央区は28.97%、千代田区は28.56%の世帯数増加がみられました。
都心２区と呼ばれる中央区と千代田区は、は東京都で最も早いペースで世帯数を伸ばしたことになります。
この急激な世帯増加は、やはり大規模タワーマンションの増加に起因するのではと思います。
都心６区：千代田区、中央区、新宿区、港区、渋谷区、文京区の世帯数の変遷
続いて千代田区と中央区に４つの区を加えた都心６区と呼ばれるエリアの世帯数変遷を見てみます。
新宿区
都心６区では新宿区の世帯数がつき抜けて多いです。
新宿というと、巨大ターミナル駅の新宿駅近辺を思い浮かべますが、新宿「区」となると、北側の落合エリア、中央の高田馬場・早稲田・大久保エリア、そして北西の神楽坂エリア、南西の四谷エリアも含まれます。
これらのエリアは実は大勢の世帯が住む住宅地で、マンションだけでなく、戸建が密集するエリアもあります。
神楽坂エリアは都内でも有数の超高級住宅エリアですし、落合、高田馬場、早稲田、大久保の広い範囲は庶民的な住宅が多い住宅密集エリアです。
またタワーマンションが並ぶ西新宿は新宿駅周辺エリアに入ります。
2020年から2021年にかけては、歌舞伎町での新型コロナ完成拡大が嫌われてか世帯数の減少がみられますが、それ以外の年は右肩あがりで世帯数が上昇していました。
2014年と2021年の世帯数を比較すると、新宿区は10.73%の伸び率で世帯数が増加しています。
新型コロナで味噌がついたものの、新宿駅周辺エリアではない住宅エリアについては、依然として人気が高まっている状況と思います。
港区
新宿区に続いて世帯数が多いのが港区です。こちらも日本有数のお金持ちエリアですね。
港区は芝、麻布、赤坂、高輪、芝浦江南地区の５つのエリアがあります。
芝地区といえば、東京タワーを擁する都内有数のビジネスエリアです。
麻布は言わずと知れた超高級住宅地で、億ションや門から家が見えない超豪邸まで、ハイレベルなお金持ちが住んでいるエリアですね。
赤坂は青山墓地や神宮外苑があります。いわゆる高級ビンテージマンションをよく見かけるエリアでもあります。
高輪エリアは白金という超高級住宅地を擁するお金持ちゾーンです。
芝浦江南地区にはお台場があります。埋立地にそびえたつタワーマンションが目立つエリアです。
超豪邸エリアとタワーマンション乱立の埋め立てエリアを擁する港区ですが、世帯数はやはり右肩上がりで上昇し続けています。
2014年と2021年の世帯数を比較すると、港区は10.61%の伸び率で世帯数が増加しています。
渋谷区
港区と世帯数が似ている渋谷区は、渋谷駅周辺エリアに加え、本町・笹塚、代々木、神宮前・千駄ヶ谷、松濤・上原・西原、広尾・代官山・恵比寿といったエリアに分けられます。
庶民が住むとすれば、本町・笹塚あたりは賃貸でも分譲住宅でも手が届く範囲の物件がありそうです。
一方、それ以外の代々木、神宮前・千駄ヶ谷、松濤・上原・西原、広尾・代官山・恵比寿エリアに至っては、低層の超高級億ションや塀の中が見えないお屋敷がゴロゴロするお金持ちエリアです。
私も若気の至りで代々木上原の賃貸マンションに数年住んだことがありますが、某ファストファション大手の●●さんのお屋敷があったり、政治家の●●さんのお屋敷があったりと、庶民が迷い込むと通るだけで冷や汗が出そうなエリアでした。
そんな渋谷区ですが、世帯数は他の区と同様にずっと右肩上がりで上昇を続けています。
2014年と2021年の世帯数を比較すると、渋谷区は9.86%の上昇率でした。
新宿区や港区よりは緩やかなカーブですが、人気エリアで世帯が増え続けていることには変わりがありません。
文京区
文京区は、大雑把にいうと、下町情緒溢れる北東部と、大名屋敷や武家屋敷の跡地で閑静な住宅街が広がるそれ以外という特徴があると思います。
そしてかの有名な東大を含む、名門校が集結する文字通り「文」の「京」として君臨するエリート意識の高い区でもあります。
港区、渋谷区、千代田区と比べると派手さはありませんが、住民の「文京区ブランド」に対する意識の高さは実際に触れてみると相当なものです。（＊筆者個人の印象です。）
文京区は山手線の中にすっぽりと入る唯一の区で、その地理的要素も「文京区ブランド」を押し上げているのかも知れません。
一方で、JRの駅が存在しない珍しい区でもあります。（飯田橋、水道橋駅あたりが微妙ですが、住所をみると千代田区です。）
そのため、都民でないとどこにあるのか分かりづらい、ということもあるかも知れません。
文京区は、湯島・本郷、後楽園・春日、小石川、根津・千駄木、白山・本駒込、関口・目白台のエリアに分かれています。
湯島・本郷エリアは東大をはじめとする学校や教育施設が集まるエリアです。
後楽園・春日には東京ドームと小石川後楽園がありますね。
文京区の中央に位置するのが小石川エリアです。ここは閑静な住宅街が広がる暮らしやすいエリアだと思います。
根津・千駄木は台東区に隣接しているという地理からもわかる通り、下町風情が残るエリアです。
白山・本駒込は寺院や庭園が多くあるエリアで、かつて大名庭園だった六義園はとても有名なスポットです。
関口・目白台は南西は新宿区早稲田エリアに、北は豊島区に隣接する地域で、日本女子大やお茶の水女子大などの大学があります。
また、ホテル椿山荘と肥後細川庭園などがあり、江戸時代からの流れを汲む街並みが残るエリアです。
目白台は歴代総理大臣の中でもとても有名な方のお屋敷があった超高級住宅街でもあります。
そんな文京区の世帯数は、やはり他の区と同様に右肩上がりでずっと上昇を続けています。
2014年と2021年の世帯数を比較すると、新宿区や港区を上回る12.95%の上昇率でした。
知る人ぞ知るエリート住民が集まる文京区。売りに出る物件も少ないので、まだまだ人気は上がり続けるのでしょう。
公示地価で探す 都心６区で手が届くエリアはどこ？
それでは都心６区で、ミドルハイ層が買えそうな住宅がある地域はどこでしょうか？
色々な調べ方があるかと思いますが、今回は国土交通省の地価公示情報を元に探してみました。
これらの区はどの地区も公示地価の桁が違いました…。
そこで、残る新宿区、文京区、渋谷区に望みを託します。
その３区の中でミドルハイ層が買えそうな住宅がある地域は以下のエリアでした。
新宿区でアフォーダブルなエリア
予想通り落合、早稲田・高田馬場・大久保エリアが殆どのようです。頑張れば神楽坂近辺も無くはないです。
東京都新宿区中井（最寄駅 中井駅）579,000(円/m²)
新宿区上落合（最寄駅 落合駅）580,000(円/m²)
新宿区下落合４丁目（最寄駅 下落合駅）644,000(円/m²)
新宿区中落合（最寄駅 落合南長崎駅）581,000(円/m²)
新宿区下落合４丁目（最寄駅 下落合駅）644,000(円/m²)
新宿区中落合（最寄駅 落合南長崎駅）581,000(円/m²)
新宿区西落合（最寄駅 落合南長崎駅）618,000(円/m²)
新宿区西新宿（最寄駅 西新宿五丁目駅）752,000(円/m²)
新宿区大久保（最寄駅 新大久保駅）600,000(円/m²)
東京都新宿区百人町（最寄駅 大久保駅）694,000(円/m²)
新宿区北新宿１丁目（最寄駅 大久保駅）656,000(円/m²)
新宿区北新宿４丁目（最寄駅 東中野駅）710,000(円/m²)
新宿区西新宿（最寄駅 西新宿五丁目駅）752,000(円/m²)
新宿区早稲田鶴巻（最寄駅 早稲田駅）779,000(円/m²)
東京都新宿区喜久井町（最寄駅 早稲田駅）707,000(円/m²)
東京都新宿区南榎町（最寄駅 牛込柳町駅）638,000(円/m²)
東京都新宿区赤城下町（最寄駅 神楽坂駅）676,000(円/m²)
東京都新宿区戸山（最寄駅 若松河田駅）673,000(円/m²)
新宿区高田馬場（最寄駅 高田馬場駅）743,000（円/m²）
東京都新宿区余丁町（最寄駅 若松河田駅）753,000(円/m²)
東京都新宿区西早稲田（最寄駅 西早稲田駅）687,000(円/m²)
東京都新宿区新宿７丁目（最寄駅 東新宿駅）639,000(円/m²)
東京都新宿区富久町（最寄駅 新宿御苑前駅）715,000(円/m²)
文京区でアフォーダブルなエリア
文京区では新大塚近辺が手が届きそうですが、頑張れば護国寺や江戸川橋エリアでも買えるかも知れません。
東京都文京区千駄木（最寄駅 千駄木駅）742,000(円/m²)
東京都文京区小日向（最寄駅 江戸川橋駅）789,000(円/m²)
東京都文京区目白台３丁目（最寄駅 護国寺駅）759,000(円/m²)
東京都文京区大塚（最寄駅 新大塚駅）688,000(円/m²)
東京都文京区本駒込（最寄駅 駒込駅）730,000(円/m²)
渋谷区でアフォーダブルなエリア
渋谷区はピンポイントで初台〜笹塚エリアしか手が届かないでしょう。
渋谷区本町（最寄駅 初台駅）702,000(円/m²)
渋谷区笹塚（最寄駅 笹塚駅）706,000(円/m²)
山手線の内側で選ぶとどこ？
さて、これらのアフォーダブルエリアの中で、山手線の内側に位置するエリアはどれでしょう？
というのも、家選びにおいて、山手線の内側の不動産は価値が落ちにくいという神話が存在するからです。
山手線の線路を基準にすると、残念ながら新宿区の落合エリアはほぼこの外側に位置してしまいます。
新宿区で山手線内のアフォーダブルエリアとなると、大久保、高田馬場、早稲田エリアが本命で、頑張れば神楽坂にもちらほら物件があるかも知れません。
文京区は全て山手線内に入りますので、千駄木、護国寺、江戸川橋、新大塚、駒込の一部エリアは手が届く物件があるでしょう。
渋谷区の初台や笹塚は残念ながら山手線外となります。
初台、笹塚はナシなの？
山手線の外側ではありますが、初台、笹塚はビッグターミナルの新宿駅からも至近ですし、超高級住宅街の代々木上原とも近い便利なエリアです。
個人的に近所に住んでいたこともあり、このエリアで気に入った物件があれば買いだと思います。
まとめ
都心６区でマイホームを買おうと思っても、大金持ちでもない限りファミリーユースの居住スペースのあるマイホームを中央区、千代田区、港区で買うのは難しそう。
一番可能性が高いのは新宿区。特に大久保、高田馬場、早稲田のエリアがおすすめです。住みやすさを考えると高田馬場〜早稲田エリアでしょう。
住環境がとても良さそうな文京区もぜひ検討したい区です。手が届く気に入った物件があったらすぐにアクションするのが吉です。
文京区は新宿区（早稲田）と豊島区に隣接するエリアが比較的お値頃な気がします。（＊今回は触れていませんが、豊島区の山手線内側は良いかも知れません。）
渋谷区はピンポイントで初台と笹塚エリアを探しましょう。
都心の世帯数は増えているのに新築分譲住宅は減る傾向にあります。都心の物件の希少価値がますます高くなっているので、今マイホームが欲しい方で気に入った物件を見つけたら「即行動」が良いと思います！
以上、みなさまの参考になれば幸いです。
