家の住みかえ　新居取得の住宅ローン控除と旧居売却益の３０００万円控除のどちらを取るべき？

さて、初めのマイホームだった中古マンションを売却し、新築戸建に引っ越すことになった我が家ですが、マンションを売却したときに、そこそこ売却益が発生しました。

幾らくらいあったかと言うと、ざっくり７００万円くらいの利益でした。

売却益とは？等の詳しい情報は、「売却益：課税額はいくら？」の記事をお読み下さい。

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さて、上のリンクの記事の通り、このままでは

７００万円の売却益に対して、約１６０万円の譲渡所得税が課税されてしまいます。

しかしながら、

3000万円特別控除という家を売った時に使える減税措置があります。

これは、

家の売却益（譲渡所得）から最高３０００万円を控除することが出来る

というありがたい減税措置です。

つまり、

譲渡利益が３０００万円を超えなければ譲渡所得税は無し

ということです。

ところが、ここで気をつけないといけないことがあります。

この減税措置の適用を受けると、新居の購入で組んだ住宅ローンに関する減税措置の恩恵、すなわち住宅ローン控除の適用は受けられません。

つまり、

3000万円控除と住宅ローン控除の両方を同時に使うことは出来ません！

世の中おいしい話なんてありませんね。

ここで我が家は、譲渡利益の３０００万円控除を取るか、はたまた住宅ローン控除を取るのか、究極の選択を迫られたのでした。

ではそれぞれの減税措置のメリットを金額で比べてみましょう。

3000万円控除と住宅ローン減税のメリット比較

まずは３０００万円控除適用時ですが、これは単純に譲渡所得税約１６０万円がまるまる免除されることになりますので、メリットは１６０万円となります。

一方、住宅ローン減税ですが、これは細かいルールは色々とあるのですが、我が家の場合は年末のローン残高（最高４０００万円まで）ｘ１％相当額が１０年間、所得税と住民税から免除されます。

（＊２０１９年１０月から２０２０年１２月までに成約した家であれば、この減税期間が１３年間に延長されます。我が家は残念ながらこの期間外でしたので、減税期間は１０年間です。）

我が家の場合、妻と筆者で家の取得額を折半し、それぞれ個別にローンを組んでいます。従い、夫婦それぞれが上述の住宅ローン控除の恩恵を得ることが出来ます。

我が家は頭金ゼロでそれぞれ約３５００万円の３５年ローンを組みました。金利は契約当時で約０．６％。これがずっと続くわけではありませんが、試算はシンプルにしたいのでそのままだったと仮定します。

私の減税メリットだけで最大約３００万円！！妻も合わせれば６００万円！！

これはもう迷わず３０００万円控除を諦めて、住宅ローン控除を取るべきですね！

ですが、一応冷静に考え得るリスクについては受け止めなくてはいけません。（と、不動産会社さんの税務相談で教えて頂きました。）

３０００万円控除を適用すれば、その年の譲渡所得税１６０万円が直ちに確実に減免されます。

一方、住宅ローン控除の場合は向こう１０年間にわたって減免される制度のため、以下の可能性があります。

ということで、必ずしも先の試算分のメリットが享受出来ると約束されたものではありません。取らぬ狸の…となる可能性があるわけです。

しかしながら、１６０万円と５９８万円とで大きな差があるので、我が家はそういったリスクも受け入れつつ、３０００万円控除の適用は断念しました！

また住宅ローン控除制度の恩恵を最大限に享受するため、最初の１０年間はローンの規定返済額以上の繰上げ返済は一切せず、余剰資金は全て貯金及び投資に回すことにします。

参考までに、下記が１０年間の減税メリットの試算表です。あくまで金利がずっと変わらないという前提ですが…。

（また厳密には、１年目も少し返済したので減税額はもうちょっと目減りしてました。）