家を売る:幾らで売り出す?

約6年間住んだ中古マンションを売って新築戸建に引っ越したtateuri daisukeです。

さて、家を売り出すにあたり、幾らで売りに出すのが良いか?という大きな問題があります。家を売ることなんて、人生で何度も経験することは無いでしょうから、過去の経験から学ぶという機会もそう無いでしょう。

我が家の体験が、これから家を売り出そうとしている方の参考になれば、と思います。

おそらく住みかえをされる大半の方が、新居購入と旧居売却を同時進行でこなさないといけない*銀行でローンを組む際に、旧居の売却を条件にされると思います)と思いますが、我が家もその例に漏れず、確か6ヶ月以内に売却することが新居の住宅ローンの条件だったと記憶しています。

また旧居の売却が決まらないと、その間は2つ住宅ローンを同時に抱えることになり、精神衛生上も宜しくありません。小市民の私にはとても耐えられません。

ということで、我が家は何ヶ月かけてじっくりゆっくり買い手がつくまで待とう、という心の余裕はありませんでした。

我が家がお願いした不動産会社は某業界最大手の一つ。

大手の強みの一つは豊富なデータを持っているという点だと思うのですが、家を売る際には、参考として専有面積、場所等が似ている物件の直近数ヶ月の販売実績データを一覧表で見せてくれます。

またそこから適正販売価格のレンジを教えてくれます。

こうした参考データはとっても役に立ちますが、あくまでも「参考」に過ぎません。

ここでポイントとなるのは、売り出し価格を決めるのはあくまで売り主ということ。

当たり前のことですが、不動産会社は売出し価格を決めてくれません。あくまで参考データから適正の価格幅を教えてくれるだけで、そこから先は自分たちで決めないといけないのです。

そこで、売出し価格を決めるためにやるべきこととは、どういうことでしょうか。

目次

価格を決める前にやるべきこと

  1. 売りに出す家の周辺地区の売り出し中物件をネットで徹底的に調べる
  2. 上記に加え、出来れば直近2~3年の似たような物件の価格変遷も把握しておく(あるいは不動産会社に聞く)
  3. 売りに出す家の強みと弱みを客観的に把握しておく
  4. 価格戦略を考える(あらかじめ値引きも折り込んで高めに設定する?等)

同エリアの売り出し中物件を調べる

自分で自信を持って売り出し価格を決める為に、自分でも徹底的に同時期に売り出し中の物件を調べ、相場感をつかんでおくことは必須です

我が家が売りに出した家は下記の通りでした。

立地東京23区内 繁華街に近いエリア 最寄り駅から徒歩5分以内
建物築16年 鉄筋コンクリート 中低層マンション
部屋2階 約66㎡ 2LDK 2面バルコニー(東南+北西向き)
取得価格約4500万円(購入時は築10年) 坪単価225万円
リフォーム約500万円(お風呂とトイレ以外全室リフォーム、無垢材フローリング)
売り出す物件の特徴

同時期に同じエリアの似たような中古マンション物件を見たところ、売り出し価格はだいたい6000万円前後で、例えば駅直結の物件や高層マンションなどの好条件の物件は7000万円に近い高価格帯で売りに出されているようでした。坪単価は約250~320万円という印象です

直近数年の価格変遷も調べる

ネットで調べれば、同エリアの中古物件の価格変遷がどうなっているかも分かります。あるいは不動産屋さんに教えて貰っても良いですね。

例えば、「東京」「23区」「中古マンション」「価格」「変遷」というキーワードでグーグル検索してみます。すると、いくつかのサイトで価格変遷チャートが掲載されています。

いくつかのサイトを見ても、都内の中古マンションの坪単価は2012年からずっと右肩上がりに上昇を続けていることが見て取れます。

我が家を買った時(2013年)の坪単価は225万円でしたが、この価格上昇傾向を見ても、実際に今売りに出ている物件の坪単価のレンジ(250~320万円)を見ても、強気の価格で出してもおかしくはなさそうです。

売りに出す家の「強み」と「弱み」の分析と把握

強気の価格でも良いとは言っても、他にも売り出し中の競合環境も考慮に入れなくてはいけません。他の家に比べて我が家はどこが「強み」で、どこが「弱み」なのか。出来るだけ客観的に分析する必要があります。

我が家の分析結果はこんな感じでした。

強み弱み
駅近!繁華街近!繁華街近すぎ!(治安?騒音?)
建物の外観オシャレ大規模修繕直前
中低層マンション高層好きには向かない/部屋は2階
角部屋ではないが2面バルコニーファミリーには手狭
リフォーム済み
(無垢材フローリング、等)
リフォームの好みが合わない可能性
我が家の強みと弱み

一長一短ではありますが、我が家がそもそもこのマンションを選んだ最大の理由である、「繁華街エリアで駅近」であることが最大の売りかな、と思いました。

リフォームを入れたのも、実際に内覧で見て貰えば高評価材料になる自信はありましたが、好みもあるので、場合によってはマイナスポイントかも知れません。

とはいえ、似たような専有面積の物件でも、より高層階の部屋は高い価格帯で売られている一方、中低層マンションであり、さらに2階という微妙な我が家はそこまで強気にはなれそうもありません。

価格戦略を決める(覚悟を決める!)

以上の分析・研究を踏まえ、いよいよ価格戦略を決める段階になりました。

おさらいすると、中古マンションの価格上昇の気流には乗りつつ且つ駅近という立地も武器だとは思いながら、中低層マンション2階であるという地味な立ち位置であることも自覚する必要がありました。

近隣の同規模物件の価格帯は6000万円前後で、坪単価は250~320万円でした

以上を踏まえ、我が家は以下の方針を決めました。

  • 坪単価300万円を超えない方が良い
  • 売り出し価格は6000万円をちょっと切るくらいがお得感があって目立つ
  • お得感のある価格で売り出し、値引きは出来るだけ受け付けない

ということでずばり5980万円で売り出しました!

結果、売り出し情報がレインズという不動産データベースに掲載されてから1週間足らずで内覧の申し込みがあり、その翌週にはオファーが入り、その翌週には値引き無しで合意と、トントン拍子で成約できました!

もっと高く売れたのでは?という邪念は、浮かんでもすぐに捨てましょう。w

6年近く住みその間の家賃がタダ、リフォーム代や仲介手数料等の諸費用を差し引いても売却益が7百万円くらい出た、ということで大満足です。

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この記事を書いた人

都内在住共働き世帯の父。趣味は家事、筋トレ、海外旅行。マイホーム住み替えの体験談から派生した「おうちごと」ブログやってます。

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