住宅ローンの返済資金づくり 投資と貯金の進捗

今の家を買ってから丸2年が経過しました。

夫婦でペアローンを組んで購入したのですが、ローン返済計画は夫婦各々で別途たてています。

私の返済計画は、

住宅ローン控除減税が効いている10年間に、できるだけ余剰キャッシュを投資に回し、

最低でも10年後の減税措置が終了するタイミングで、ローンを全額一括で返済できるくらいまで資産を増やす

というものです。

勿論これは最低限のゴールラインで、理想は更に資産を増やし、子供の学費や将来的な家の修繕・建て替え、老後の蓄えに当てたいところです。

目次

新居購入当時の保有資産

新居を購入しローンを組んだ時点の私の資産構成は以下の通りです。

ローン総額に対して約31%相当額の預金と、雀の涙ほどですが5%相当の有価証券(主に投資信託)を保有していました。

住宅ローン総額に対する保有資産の割合と構成

「借入額に対して3割も現金があるなら、頭金にしてローン総額を減らせば良いのに…。」という考えもあるかと思いますが、住宅ローン控除メリットをフル活用するために全額を35年でローンを組みました

10年間、繰り上げ返済もせずに現金は積極的に投資運用し、攻めの姿勢で資産を増やそうというわけです。

因みに、預金がそこそこあるのは、ひとえに1次取得の中古マンションが高く売れたためです。

ローン返済資金づくり計画と2年後の進捗

新居のローンは35年で組んでいますが、計画では10年でローン残高を一掃できるくらいに資産を増やし、一気に繰り上げ返済するつもりでいます。

10年後に一括で全額返すかどうかは、その時の保有資産額次第です。

ローン全額返済後もある程度の資産が残るのであれば、一括返済。

もし手残りが心許ない場合は、例えばローン残高の7割だけを繰り上げ返済し、残りの3割はゆっくり資産を増やしながら数年掛けて返済する、というように考えています。

さて、ローン借入時に借入総額の36%相当の資産があったのですが、あれから2年が経過し、資産はどれくらい増え、ローン残高はどれくらい下がったでしょうか。

下の図は、ローン残高と返済原資となる資産額の変遷を表しています。

直近2年間については実績値で、以降はシミュレーション値です。

結論から言いますと、借入れから2年後の現在、ローンは借入額の5%まで返却が進み、残高は95%となりました

また返済原資となる資産は借入額の36%から49%まで増えました!

借入額の約半分まで資産が増えたということですね!(評価額ベースです。)

この調子でローン返済と資産運用が進めば、8年後の段階でローン残高と試算額がほぼ同じになりそれ以降は全額返金しても少しは手残り資産が出来る見込みです

保有資産の構成バランス

キャッシュ vs 有価証券のバランス

順調に増えている保有資産ですが、借入時の資産額から比較して、2年後の今は+37%となっています

これはひとえに、2020年3月頃のコロナショックによる下落時に買いつけた株や投資信託が、その後着実に評価額が上昇したことによるものです。

資産の構成を見てみると、キャッシュが大幅に減って有価証券に置き換わっていることが分かります。

下図で見ると、キャッシュの構成比率は87%から26%に一気に減っている一方、有価証券は13%から74%へと急上昇しています。

保有資産の変遷(2年間の実績と今後の計画)

この先については市況を見ながら、キャッシュの保有率を少し上げても良いのかな、とは思っています。

保有有価証券のポートフォリオ

続いて、保有している有価証券の構成を見てみます。

WealthNaviが全体の44%、個別株式・ETFが40%

現在、下図のように個別株式、米国ETF、WealthNavi、つみたてNISAにて投資をしています。

勉強も兼ねて始めた全自動のロボ投資サービスのWealthNavi(ウェルスナビ)が全体の約45%を占めています。

続いて自分でネット証券会社を通じて取引した個別株式やETFが約40%あります。

投資信託はつみたてNISAとIDECOで運用していますが、今回は住宅ローン返済資金としての資産を見ているので、年金のIDECOには触れません。

つみたてNISAで購入・運用している投資信託は全資産の15.2%です。

米国株が急伸の主要因

これらの有価証券を銘柄別に構成を見ると、下図のようになっています。

個別株では米国株のアルファベット(グーグルの会社)とビザをメインで保有中です。

アルファベットはここ2年で評価額が倍に増えています!

他、配当目当てで日本株の三菱商事伊藤忠三井物産を少し保有しています。

WealthNaviのヘビーユーザーなので、ウェルスナビ社の株も持っていますが、現在は株価低迷でマイナス評価です…。

米国ETFは始めたばかりですが、QQQがメインで、他にVIGVYMを毎月積み立てています。

WealthNaviでは絶好調のVTIの他、VEAAGGVWOに投資している他、不動産にも少し投資しています。

つみたてNISAのメインは楽天の全米株式インデックスです。

これを投資先の国でまとめてみると、次の図のように大半が米国になっています。

これは意識的にテック系が好調なアメリカのインデックスに寄せていることと、実際に評価額が伸び続けていることで、結果的に全体の56%を占めるまでに膨らんだものです。

今のところアメリカ企業が絶好調ですのでこれで良いのですが、将来的にもずっとこのままで良いのかは分かりません。

投資信託 vs 株式 評価額の変遷

続いて投資信託と個別株で評価額の変遷を比較してみます。

下図は直近1年間の保有投資信託の評価額の変遷を表しています。

ところどころに小さな上下はあるものの、おしなべて右肩上がりに堅調に上昇を続けていることがわかります。

これは毎月同額をコツコツと積み立てているということと、個別株に比べるとインデックス系投資信託は評価額の乱高下の幅が抑えられていることによると思います。

実際、個別株の評価額変遷を見ると、下図のように上下運動が非常に激しいです。

2021年5月に始まって9月末まで続いた株式市場の乱高下の荒波を、もろにかぶった様子がよく分かりますね。

株は大きな評価額上昇を望める一方で、急降下のリスクも大きいため、今後の株式の保有シェアを増やすのか、現状維持か、減らすのか、今後の市況を見ながら常に考えていきたいと思います。

現時点では株式は保有有価証券全体の32.5%にとどまっているため、ちょうど良いさじ加減なのでは、と思っています。

まとめ

ローンを組んでから2年が経過しましたが、その間に

  • 入額の5%まで返済が進み
  • 保有資産は+37%増やせました(評価額ベース)が
  • キャッシュ保有率は激減し(保有資産の87%→26%)
  • 有価証券の保有率が激増しました(13%→74%)。
  • 資産急増の主要因は、米国株式(インデックス投信と個別株)の続伸によるもので、
  • 今後の世界経済の先行き次第で、この先大きく下落するリスクは常につきまとうため、将来的にはキャッシュ保有率を上げるべき局面も考えられます。
  • このまま順調にローンの返済及び投資運用による資産増加を継続できれば、約8年後の時点で借入残高を保有資産額が上回りいつでも一括で繰り上げ返済が可能となる見込みですが、
  • 住宅ローン減税のメリットが得られる10年間は、繰り上げ返済をせず、10年後の時点で一括返済するか、ある程度は手持ち資産を残して、もう数年かけてローン返済を続けるか判断することにします。

なお、厳密に試算すると、有価証券を現金化する際にかかる各種手数料や税金のことも考慮しなくてはいけないため、実際に借入残高を一気に返せるタイミングは8年後よりも後ろに少しずれると思います。

また今は円安に振れていてドルベースの米国株やETF、投資信託の含み益がふくれあがっている状態ですが、将来的には為替がどうなるかわかりませんので、マイナスの為替リスクも当然あります。

最近は中国起因の株急落と日本政府の首相交代による株落が2度続きましたが、じたばたせずに今後も腰を据えて資産運用していこうと思います。

よかったらシェアしてね!

この記事を書いた人

都内在住共働き世帯の父。趣味は家事、筋トレ、海外旅行。マイホーム住み替えの体験談から派生した「おうちごと」ブログやってます。

目次
閉じる