家の住みかえで売却益! 課税額は幾ら?

築15年の中古マンションを売却し新築戸建を購入した我が家ですが、

マンションを売却した際に売却益が出ました!

そして、売却益が出ると、

その売却益に対して所得税と住民税が課税されます。

果たして我が家は幾ら課税されるのか、慌てて試算してみました。

国税庁のページに詳細情報がありますが、売却した住宅に何年住んでいたかによって税率が変わるというルールがあります

そんなことを売却を決めるまで知らなかった我が家は焦りました!

そのルールとは、

住宅を売却した年の1月1日に遡り、その時点でその住宅に住んでいた期間が5年に達していれば課税譲渡所得額の15%が所得税となり、同5%が住民税となります。

しかし、住んだ期間が5年に満たない場合は、所得税率が30%(!)に増え、住民税も9%に跳ね上がります。

因みに我が家はと言うと、2013年12月に住み始め、2019年8月に売却しましたので、ぎりぎり5年間到達(!)ということで、本当に冷や汗ものでした…。

無知って怖いです。

税率が分かったところで、次は課税譲渡所得額を算出します。

算出方法の詳細は上述の国税庁のページを参照頂きつつ、大まかには下記の通りです。

【①譲渡価額】ー【②取得費】ー【③譲渡費用】

  • ①譲渡価額:住んでいた住宅を売却した額から減価償却費を控除した額
  • ②取得費:住んでいた住宅を買った額+その取得にかかる諸経費(仲介手数料、印紙代、ローン事務手数料、印紙代、固定資産/都市計画税清算金、リフォーム代も含む)
  • ③譲渡費用:住んでいた住宅を売却する際にかかった諸経費(仲介手数料、印紙代、登記代)

①について、減価償却って何?という方もいるかも知れません。

私の素人ながらの解釈ですと、住宅も年を経る毎にくたびれてきますので、その資産価値が減ってきます。

税金を計算する時は、その分を差し引いてあげましょう、ということかと思います。

(*減価償却するのは建物にかかる価値だけで、土地には適用されません。土地は建物と違い、時間とともに劣化するものではないからです。)

減価償却の計算方法は以下の通りです。

減価償却費=(イ)建物購入代金x90%x(ロ)償却率x(ハ)経過年数

(イ)建物購入代金がトリッキーなのは、建物の購入代金であって、土地も含んだ不動産取得額ではないということです。

売買契約に建物と土地の価格が別々に明記されていれば簡単ですが、我が家のようにそうではない場合、下記の2つの方法で算出します。

  • 売買契約に消費税額の記載がある場合、その金額から建物価格を算出します。計算式は【消費税額】÷【購入当時の消費税率】+【消費税額】になります。
  • 我が家のように、売買契約に消費税額の記載がなかった場合、国土交通省が定める標準建築単価を使って算出する額を採用することが出来ます。売却した住宅が建てられた年、住宅の建築構造に該当する1㎡あたりの平均単価を調べ、その単価に住宅の専有面積をかければ良いです。我が家の場合は平成13年築の鉄骨鉄筋マンションで66㎡の専有面積でしたので、186,100円x66=12,282,600円となります。

(ロ)の償却率については、売却した家屋のタイプによって下記の通りの率を採用します。

  • 木造 0.031
  • 軽量鉄骨 0.025
  • 鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート 0.015

我が家の場合は鉄骨鉄筋コンクリートのマンションですので0.015を採用します。

(ハ)経過年数の計算も少々ややこしいです。先述の課税率を決める際に居住年数を計算しましたが、その計算方法とは違いますのでご注意下さい。

ここでは、当該住居を購入して引き渡された日から売却して引き渡すまでの期間を指します。その際、端数の月は切り上げて1年として計算されます

我が家の場合、2013年11月に購入し、2019年9月に売却しましたので、期間は5年10ヶ月だったことになりますが、経過年数としては1年切り上げられ、6年となります。

…疲れますね。

ということで、ようやく減価償却費が計算できます。

我が家の場合、(イ)12,282,600円x90%x(ロ)0.015x(ハ)6年=994,890円となります。

これで①譲渡額が計算できました。

②取得費と③譲渡費用は領収書の金額を足し算すれば良いだけですので、あとは簡単な計算で課税額が試算できます。

我が家の場合は、約160万円徴収されるという試算でした

因みに単純に売却額ー取得費(仲介手数料やリフォーム代込み)とした場合の粗利は約700万円でした。

そこから160万円も税金で持っていかれるのかぁ…。(大粒の涙)家を売るって凄い労力だったのになぁ…。

と、ここで朗報です。

この160万円。払わなくても良い課税軽減措置があるのです。

それは、

売却した住宅に何年住んでいたかに拘わらず、①譲渡額ー②取得費ー③譲渡費用の金額から3000万円を特別に控除出来るという制度です。

つまり、この計算式で算出される課税譲渡額が3000万円を超えなければ課税されることがない、というありがたい制度です。

ところがここにとんでもないキャッチがあるのです。

我が家の場合、前の住居の売却と同時に新居の購入もしたわけです。

その新居の購入に際し利用した住宅ローンには、これまたありがたい住宅ローン減税なるものがあります。

これはローン期間の頭10年間は、ローン残高の1%(上限はあります)相当額を減税しますよ、という制度です。

と・こ・ろ・が、この2つの減税措置の恩恵を同時に受けることは出来ないのですよ!

世の中、うまい話なんてないんですね。

つまり我が家は、この3000万円控除の恩恵を取るか、あるいは住宅ローン控除を取るか、という究極の選択を迫られることになったのでした!

次回は結局どっちにしたのかをお伝えします。

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この記事を書いた人

都内在住共働き世帯の父。趣味は家事、筋トレ、海外旅行。マイホーム住み替えの体験談から派生した「おうちごと」ブログやってます。

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