建売狭小住宅 家選びのチェックポイント:土地編

こんにちは。マンション暮らしをやめ、都内でよく見る鉛筆みたいに細長い建売狭小住宅に住み替えたtateuri daisukeです。

さて、都心のマイホームといえばマンションと決めつけていた筆者が、ろくろく事前研究もせずに買ってしまった戸建住宅。

かれこれ住み替えて1年数ヶ月が経ちますが、今のところかなり満足しています。

勿論、全く欠点がない訳ではありませんが、それらの殆どは家選びの際に想定されていた欠点だったということもあり、「慣れ」や「Positive Thinking」で乗り切っています。

この記事では、その家選びの段階で、どういったポイントをチェックすべきか、筆者の体験・視点から書いていきたいと思います。

今まさに狭小住宅を買おうとされている方、検討されている方の参考になればと幸いです。

目次

チェックポイント

  • 駅近が良いが近すぎないか?家の前の道の交通量は?
  • 敷地に接する道幅はどれくらいか?
  • 敷地の形状はどうなっているか?道路設置面は広いか?
  • 隣家との距離はどれくらいか?
  • 隣接する家屋が老朽化しているか?/空き家がないか?
  • 自宅前に電柱があるか?
  • ゴミ捨て場はどこか?

「駅近の土地だろ」

某大手ハウスメーカーのCMではありませんが、やはり「駅近の土地」という条件は絶対に譲れない点です。これは戸建でもマンションでも同じです。

自分たちの生活の利便性はもちろんですが、将来もし手放すことになった場合、駅近の物件の方が断然売りやすいでしょう

あなたが物件を探す際に、検索条件に最寄り駅からの所要時間を加えると思うのですが、駅地下物件であればこの検索に引っかかる可能性がより高くなりますよね。

出来れば駅から徒歩5分以内。遠くても10分以内には抑えたいです。

筆者の場合はさらに「山手線の内側」で「最寄り駅から徒歩5分以内」という条件で探しました。

駅から徒歩5分圏内となると、探すエリアはかなり絞られますし、さらにそのエリア内の新築戸建となると、そう数はありません。

筆者が真剣に探したエリアでは、2件しか該当しませんでした。

駅から近いというのはメリットである一方、あまりに駅利用者の人通りが多いエリアですと、マナーの悪い人にゴミやタバコの吸殻を捨てられたり、ひどい時は嘔吐物を放置されたりするリスクがあります

我が家は駅に向かうメイン通りより一つ奥まった道に面した物件を好む傾向がありました。人通りがほとんどない道や薄暗い道も治安が不安ですので、ほどほどの人通りというのがポイントです

道幅は?土地の形状は?

「都内の狭小住宅あるある」ですが、敷地に接する道路の幅が接道義務の4メートルに満たずセットバック*部分も含めて4メートルになっている物件が多いです。

*「セットバック」=敷地に接する道路の幅が4メートルに満たない場合、その不足分だけ敷地を後退させ、4メートルを確保すること。

道が狭すぎると、ビルトインガレージに車を出し入れするのに非常に苦労します

道幅があっても、近くに電柱があったり、お隣の家の鉢植えが置いてあったりすると、切り替え無しで車を出し入れするのが難しくなります。

逆にあまり道路が広いと、車の交通量が増えてしまい、子供がいる家庭にとっては好ましくないかも知れません

筆者が真剣に比較検討した2件もまさにセットバックあり物件で、どちらも車の出し入れには苦労しそうでした。

我が家は車を持っていないのですが、親戚が定期的に車で来るので、車の出し入れも重要な検討ポイントでした。

またこれも「狭小住宅あるある」で、道に接する側の土地の幅が狭く、奥行きが広い細長の土地であることが多いです。

これは、ひと昔前の大きな古家の跡地にミニサイズの狭小住宅を2〜3棟分譲して販売するケースが多いからだと思います。

こういう細長の家の場合、隣家との間に殆どスペースが無いことが多いです。

こうなると、窓があっても光があまり入らないですし、また隣家の視界に入ってしまうので窓が開けづらいです。

また、こういう形状の家は、数字上は広いLDKが確保できていても、実際の感覚としては細長なのでそれほど広く感じません

都心の住宅事情を考えると、どの物件も何かしらの欠点があるものです。

例えば南向きでリビングに日が良く差し込む細長の家と、北向きだが正方形に近いリビングの家があるとすると、どちらが良いのかは、もう個人の好み次第です。

筆者の新居は後者に近い家です。

リビングが北東向きなので、当初は暗いかなと思っていたのですが、実際に住んでみると、リビングの窓の幅がかなり広いことと、四方にある滑り出し窓から光が取り込まれることから、意外に明るいなという印象です。

むしろ直射日光による家具の日焼けがなくていいかもしれません。

これはまさにPositive Thinkingによるデメリットの乗り越えの例ですね。

隣家との距離

民法上、お隣との境界線から家の外壁まで50cm空けなくてはいけないという決まりがあります。(建築法はその規定がないのでややこしいのですが。)

都心部の建売狭小住宅は、50cmギリギリで家を建てているケースが多いと思います。

これは土地が狭いので致し方ないのですが、あまりに狭くて隣家が迫っていると、隣家の空調の室外機の風やキッチン/お風呂場の換気扇の風がもろに当たることになります。

逆に言うと、自分の家の室外機や換気扇の風がお隣さんに直接当たってしまうのです。

ある程度はお互い様としても、お隣様とは長い付き合いですので、できれば少し間隔に余裕があって風の通りが良い方が良いですよね。

またマンションと違って戸建はゴミは指定日に捨てなくてはいけません。ですが、もしお隣との間にそこそこスペースがあれば、そこにゴミ置き場を設置することも可能です。

実際、筆者はこのスペースに収納ボックスを置き、各種ゴミや道具類を入れています。生ゴミや段ボールを家の中にためないことで、害虫対策にもなりますよね。

近隣に老朽化が進んだ家や空き家はないか

日本は今や空き家天国などと言われますが、実際に都心のど真ん中でも老朽化が進んだ古家が散見されます。

老朽化があまりにも進行している古家がお隣にあると、これはちょっとした地震で倒壊したり火事になったりするリスクがあります

一方、空き家ですと、不審者が進入したり、あるいは放火のリスクが高まりますので、やはりあまり近所にあって欲しくありません。

残念ながら、都心のど真ん中に戸建を持とうとすると、徒歩2〜3分圏内に一つや二つは古家か空き家があると思っておいた方が良いかも知れません。

但し、直接隣接している物件を買うのは慎重になった方が良さそうです。

筆者が真剣に検討した家は両方とも隣近所に古家または空き家がありました。

買わなかった方の家は、2軒先にかなりぼろぼろで、割れた窓も修理せずにブルーシートをかけただけの家がありました。きっとかなり変わった人が住んでいるのだろうと思い、その家はやめました。

自宅前に電柱はないか?

これまた都心に住む以上避けられないことかも知れませんが、家の前に電柱がある家はできれば避けたいところです。

電柱があると犬がおしっこをかけます。また心ない人がゴミを捨てていったりします。

またベランダを開けるとすぐ目の前が電線、などという物件もたくさんあります。台風の時などは電線が音をたててしなるので恐怖です。電磁波等の健康への影響も気になります。

残念ながら東京都23区で電柱ゼロとなることは、少なくとも近い将来ではありません。道があれば、そのどちらか一方には電柱が立っています。

家の前に電柱があるかどうかはもはや運でしかなく、これを絶対条件にしてしまうと一気に候補が減ってしまうかも知れません

筆者が検討した2つの家はどちらとも目の前に電柱がありました。但し、買わなかった方の家の電柱には変圧器がついていて、しかもそれが2階のベランダから手に届く距離にありました。これもこの家を敬遠した大きな理由の一つです。

購入を決めた家の前の電柱はまだ新しく、スリムな形状のものだったので、ギリギリ許容範囲かなと思いました。残念ながら3階の部屋の窓を開けると、目の前は電線です…。

ゴミ捨て場はどこか?

最後に、これはマンションでは悩まない問題です。それはゴミ捨て場問題。必ず購入申し込みをする前に、ゴミ捨て場がどこになるのか不動産屋さんに確認しておきましょう。

筆者は気に入った家を見つけた後、その地区のゴミ収集日を調べ、生ゴミの日の朝に見学に行き、近隣の方のゴミ捨ての様子や回収状況を確認しました

ゴミ捨て場は隣の家の角のところが共同ゴミ捨て場なようで、なかなかの量のゴミが集められていました。ゴミの回収は早く、朝8時半には全てきれいになっていました。

これなら問題ないな、と思って帰ったことを思い出します。

ところが、この見学の時から入居までの間にゴミ捨て場が変更となったのです!

そして事もあろうに、我が家の玄関前がゴミ捨て場となっていたのでした!

新しい住人が引っ越してくる前のその隙をついて、事前の相談なしに自宅前がゴミ捨て場になっていたら怒りますよね

はい。筆者も怒り心頭でした。

そこで不動産会社の営業マンに詰め寄り(泣きついたと言う方が正しいですが)、なんとか変更してもらえないかと聞きました。

結果、営業マンが清掃センターに連絡をしてくれて確認したところ、我が家の前にゴミを捨てるのは、我が家とお隣の一軒のみとのこと。他の家はまた別のゴミ捨て場に捨てるのだそうな。

どうしても共同で使うのがいやであれば、お隣の家とも相談し、それぞれの家の前をゴミ捨て場にしても良い、とも言われました。

色々と考えた結果、これからずっとお付き合いのあるお隣ですので、引っ越す前からゴチャゴチャと揉めたくないと思い、ここは我慢して変更しないことに決めました

今の家に引っ越して1年以上が経ちますが、今のところお隣とゴミ捨てでもめたことも、嫌な気持ちになったこともありません。

むしろとてもお隣さんにはとても良くしていただいていて、感謝しかありません!

建売住宅の場合、建物については色々と我慢しなくてはいけないことも多いですので、その分、土地(立地環境)については、少しシビアにチェックした方が良いと思います。

家の購入費の殆どが土地の価格ですので、後悔の無いように!家は気に入らなければ、将来リフォームしたり建て直せば良いですから!

と言うことで、少しでも参考になれば幸いです。

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この記事を書いた人

都内在住共働き世帯の父。趣味は家事、筋トレ、海外旅行。マイホーム住み替えの体験談から派生した「おうちごと」ブログやってます。

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